Rood voor Rood en landgoed- regelingen (KGO)

Nieuwbouw in het landelijk gebied

In het landelijk gebied vind een transformatie plaats. Veel agrarische bedrijven verdwijnen. Om de kwaliteit van het landelijk gebied op peil te houden (en verpaupering tegen te gaan) is er door de overheid een regeling bedacht: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (K.G.O.). Dit is een overkoepelende regeling. Rood voor Rood (R.v.R.) en Landgoed regelingen vallen hieronder. Om de kwalitatieve impuls in het landschappelijk gebied te kunnen financieren wordt extra nieuwbouw in het buitengebied mogelijk gemaakt.

Nieuwe woningen en landgoederen in het buitengebied

Om kwaliteit toe te voegen, en de sloop van landschap ontsierende schuren mogelijk te maken, moet er waarde gecreëerd worden. Dit gebeurt door een functieverandering (bestemmingsplanwijziging). De agrarische functie komt normaliter te vervallen. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid van toevoeging van bijvoorbeeld:

nieuwe woningen
nieuwe landgoederen
zorgboerderijen
groepsaccommodaties

Van de getaxeerde meerwaarde van de kavels worden de sloopkosten en de herinrichting van het landschap gerealiseerd. Bij de herinrichting van het landschap kan er bijvoorbeeld gedacht worden aan:

boomgaard
houtwal
herstel bomenlanen
kikkerpoel

Proces om te komen tot een KGO plan (rood voor rood of landgoed regeling)

Het proces bestaat uit 5 stappen:

maken van een landschappelijk plan, een financiële onderbouwing en een concept bestemmingsplan
maken van een beeldkwaliteitplan of schetsplan
gemeentelijke vaststelling van het bestemmingsplan
bouwaanvraag indiening
realisatie

Stap 1: maken van een landschappelijk plan en financiële onderbouwing

Een gesprek met landschappelijk bureau is een 1^e logische stap. Zij kunnen u adviseren over de mogelijkheden. Ook weet een landschappelijk bureau vaak goed welke voorwaarden de gemeente stelt aan medewerking aan een functieverandering. Ze hebben ervaring in het proces en kunnen de benodigde stukken leveren (of u met de juiste bedrijven in contact brengen).

Een landschappelijk bureau kijkt naar uw wensen, inventariseert het landschap en maakt een landschappelijk schetsplan. De grotere bureau’s (bijvoorbeeld Eelerwoude uit Goor) zorgen ook voor de financiële onderbouwing en het bestemmingsplan.

Wanneer de 1^e planopzet door het landschappelijke bureau is gemaakt, is het logisch om een ervaren architect naar het landschappelijke plan te laten kijken. Want het proces van functieverandering is gericht op een bestemmingsplanwijziging en van de ruimtelijke kwaliteit. Maar dit zegt niet per se wat over de verkoopwaarde of het gebruik van de nieuwe woning. 01 Architecten uit Nijverdal adviseert vaak in deze fase en kijkt dan onder andere naar:

oriëntatie van de woning ten opzichte van de zon
zichtlijnen vanuit de woning
de plaatsing van de woning ten opzicht van het bijgebouw
het erf en de ontsluiting van de woning
de mogelijkheden van het bestemmingsplan, waaronder:
goothoogte
nokhoogte
volume van de woning (en de wijze hoe dit gemeten wordt)
de mogelijkheid om bijgebouw en hoofdgebouw te combineren

Hierdoor krijgt u een doorkijkje naar het uiteindelijke resultaat en ziet u of de schets van het landschapsbureau aangepast moet worden. Door deze wisselwerking wordt u een betere gespreksparner: u begrijpt beter met welke eisen van de gemeente u wilt instemmen en welke niet.

Het landschappelijk bureau zorgt voor afstemming met de gemeente. Samen met u wordt de landschappelijk tekening van de terreininrichting vastgesteld.

Stap 2: maken van een beeldkwaliteitplan of schetsplan

Wanneer het landschappelijke plan bepaald is, wordt de uitstraling van de nieuwbouw bepaald. Dit kan klassiek zijn, en aansluiten bij de omgeving. Maar het kan ook modern en sterk afwijkend zijn. Het kan gaan om een nieuwe villa met luxe uitstraling en rijke vormentaal, maar het kan ook gaan om woning met een agrarische ingetogen uitstraling.

Het beeldkwaliteitplan omschrijft de uitstraling van de toekomstige bebouwing. Dit gebeurt op een manier dat de welstand het bouwplan kan toetsen. Vanuit het bestemmingsplan wordt vaak een verwijzing gemaakt naar het beeldkwaliteitplan. Het is belangrijk dat beeldkwaliteitplan en bestemmingsplan op elkaar zijn afgestemd.

Het opstellen van een beeldkwaliteitplan gebeurt vaak door een architectenbureau. Dennis Kemper van 01 Architecten heeft veel verschillende beeldkwaliteitplannen gemaakt. Een beeldkwaliteitplan kan een bestaan uit 1 A3 blad met een aantal schetsen van de hoofdvorm en een aantal referentiefoto’s. Maar het kan ook een uitgebreid stuk zijn waarin de gewenste detaillering zelfs is uitgetekend. De keuze hiervoor is afhankelijk van de gemeente en de behoefte van de eigenaar van de grond om invloed op de vorm van de woning te hebben.

Wanneer het gaat om een ontwikkeling op een landgoed, waarbij de grond in erfpacht blijft, is een uitgebreid beeldkwaliteit plan logisch. Ook is een redelijk uitgebreid beeldkwaliteitplan logisch wanneer u dicht op de locatie woont waar een nieuw gebouw komt te staan, terwijl op dat moment onbekend is wie er komt te wonen. Duidelijkheid voorkomt een uitstraling die u niet wilt. Wanneer u zelf op het erf woont, en zelf in de nieuwbouw komt, kan de beeldkwaliteit summier worden omschreven. Het beeldkwaliteitplan dient dan alleen om richting de gemeente een beeld te geven van de toekomstige vormgeving en te voldoen aan het KGO proces

Wanneer de bewoners van het toekomstige plan bekend zijn, kan ook gekozen worden voor het maken van een schetsplan van de nieuwe woning of villa. Op basis van deze schets kan het bestemmingsplan opgesteld worden. De toekomstige uitstraling wordt dan via deze schets afgestemd met gemeente en de welstand.

Stap 3: vaststelling van het bestemmingsplan

Het bestemmingplan bestaat uit een kaart en een tekst. De kaart geeft aan waar gebouwd mag worden. In de tekst staan de eisen voor de bebouwing omschreven. Er wordt verschil gemaakt tussen de woning en de bijgebouwen.

Het proces om te komen tot een goedgekeurd bestemmingsplan is wettelijk vastgelegd en vind grotendeels op gemeentelijk niveau plaats. Voor belanghebbenden is het mogelijk om bezwaar te maken. Deze fase duurt snel een half jaar.

voorbeeld van een bestemmingsplankaart

Stap 4: het indienen van de bouwaanvraag door architect

Wanneer het bestemmingsplan definitief is, kan de bouwaanvraag worden ingediend. De bouwaanvraag is onderdeel van de omgevingsvergunning. In de omgevingsvergunning kunnen ook kapvergunning en sloopvergunning worden opgenomen.

Vooruitlopende op het toekomstige bestemmingsplan wordt vaak verder gegaan met het ontwerpen van de woning. De stappen 3 en 4 worden dan gecombineerd. Het voordeel hiervan is tijdwinst. Het nadeel zijn de mogelijke meerkosten die ontstaan, wanneer het bouwplan klaar is, en er onoverkomelijke bezwaren komen. In ca 70% van de gevallen start het ontwerp van de woning voordat het bestemmingsplan definitief is.

voorbeeld van een eigentijdse landgoedwoning

Stap 5: realisatie van het ontwerp

Na afgifte van de vergunning kan er gebouwd worden. Als voorwaarde wordt vaak gesteld dat de eventuele schuren gesloopt zijn voor aanvang van de bouw. De landschappelijke ingrepen worden veelal na bouw uitgevoerd.

Dennis Kemper van 01 Architecten heeft veel ervaring met het maken van ontwerpen voor Rood voor Rood en landgoederen en advisering in alle fases van het proces. Zo was betrokken bij het 1^e Rood voor Rood plan in Overijssel en is hij betrokken bij verschillende Rood voor Rood-woningen en nieuwe ontwikkeling op landgoederen. Ook adviseert hij bij pilotprojecten in de gehele provincie Overijssel. Wanneer u zich oriënteert, maar ook wanneer u het proces vrijwel heeft doorlopen, kunt u vrijblijvend contact opnemen.